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Nov 07, 2023

수요 둔화, '빡빡하고 비싼' 시장에서 미국 창고 임대료 상승

미국의 창고 공간에 대한 수요는 감소하고 있지만 이는 그렇지 않습니다.

미국의 창고 공간에 대한 수요는 감소하고 있지만 임대료 상승은 멈추지 않았습니다.

부동산투자신탁 프롤로지스에 따르면 올해 10% 정도 인상될 예정이다.

세계 무역의 둔화로 인해 마침내 미국 창고 시장의 공실률이 상승하고 있습니다. 1분기 전국 공실률은 3.5%로 상승했다.

이는 2022년 4분기보다 50bp 상승한 것이며 14년 만에 최고 수준에 도달했다고 상업용 부동산 서비스 회사인 CBRE가 밝혔습니다.

처음 3개월 동안 8,900만 평방피트의 창고 공간을 사용할 수 있게 되었고 1억 4,410만 평방피트의 새로운 용량이 시장에 진입했습니다. 수요 부진으로 인해 순흡수율은 팬데믹이 최고조에 달했던 2020년 2분기 이후 가장 낮았다.

CBRE는 극도로 빡빡했던 항구 주변 지역 시장의 활용도 둔화됐다고 보도했습니다.

그리고 그 추세는 계속되었습니다. Prologis 산업 비즈니스 지표(Industrial Business Indicator)는 4월 값을 56.2로 표시합니다. 여전히 확장 영역에 있지만(50보다 큰 숫자는 성장을 나타냄) 1분기 59.7보다 감소했습니다.

Prologis는 산업용 부동산 활동이 팬데믹 이전 수준으로 향하고 있다고 생각합니다.

그러나 수용능력 감소 추세에도 불구하고 창고 임대료는 지속적으로 상승했다. CBRE에 따르면 첫 3개월 동안 평균 임대료는 전 분기 대비 3%, 2022년 같은 기간보다 11% 증가했습니다.

프롤로지스의 1분기 금리는 4.4% 상승했다.

운송업체인 Team Worldwide의 국제 EVP인 Bob Imbriani는 "화물 운송 시장이 둔화되면서 임대료가 낮아졌다고 생각하겠지만 사실은 정반대입니다."라고 말했습니다. "시장은 비싸고 빡빡합니다."

그의 회사는 달라스 지역의 창고 용량을 늘리려고 노력해 왔습니다. 새로운 시설의 임대료는 현재 창고 비용보다 최대 60% 높을 것이며, 임대 갱신으로 인해 임대료는 30~40% 인상될 것이라고 그는 말했습니다.

이에 대한 가장 큰 요인은 사용 가능한 신규 용량의 상당한 둔화입니다. Imbriani 씨는 시장 침체와 높은 이자율, 긴축 대출 조건으로 인해 건축 착공이 급격히 둔화되었다고 설명했습니다.

CBRE에 따르면 건설 중인 창고 프로젝트 수가 4년 만에 처음으로 감소했습니다. 2022년 4분기 대비 7% 하락했다.

Prologis에 따르면 1분기 건설 착공은 2022년 첫 3분기에 비해 40% 감소했습니다.

그리고 자본도 이전보다 덜 자유롭게 이용 가능해졌습니다. 금융 전문가들은 산업재산권 개발 자금의 주요 원천이었던 지역 은행 부문을 지적합니다. Silicon Valley 및 First Republic과 같은 지역 은행의 붕괴로 인해 대출 기관은 지갑 끈을 강화했습니다. 상업용 부동산 대출의 둔화는 은행 시스템의 스트레스로 인해 1분기에 탄력을 받았습니다.

CBRE의 대출 모멘텀 지수는 지난해 4분기 대비 33%, 전년 동기 대비 53.5% 하락했다.

그러나 투자자들은 여전히 ​​산업용 부동산 시장에 관심을 갖고 있다. 운송 부문에 중점을 둔 투자 관리 회사인 Realterm은 최근 트럭 터미널, 건조장 및 기타 창고 부지가 혼합된 61개 자산 포트폴리오의 자본 확충을 위해 5억 3,200만 달러를 모금했습니다. 그리고 임대료가 계속 상승할 것으로 예상할 수 있습니다.